Společenství vlastníků jednotek, dále jen „SVJ“ jsou povinna ve lhůtě 3 let přizpůsobit své stanovy donucujícím ustanovením NOZ a jejich úplné znění ve formě notářského zápis doručit rejstříkovému soudu k založení do sbírky listin, přičemž každá změna stanov musí být vyhotovena ve formě notářského zápisu a v úplném znění doručena do sbírky listin. V § 1200 odst. 2 NOZ obsahuje povinné náležitosti stanov, které musí být v uvedené lhůtě zapracovány.

1. Název SVJ, který musí nově obsahovat sousloví „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který SVJ vzniklo. Řada SVJ tak bude nucena měnit svůj název, neboť stará právní úprava stanovila pouze povinné slovo „společenství“. Ve smyslu § 3042 NOZ je však povinností svůj název změnit ve lhůtě 2 let. Ke změně názvu bude nutná změna stanov za přítomnosti notáře na shromáždění a zápis nového názvu do rejstříku společenství vlastníků jednotek.
2. Sídlo určené v domě, pro který SVJ vzniklo. Dřívější právní úprava žádné omezení ohledně sídla SVJ neobsahovala. Pokud je tedy sídlo SVJ umístěno jinde, bude nutné jej změnit, a to prostřednictvím stanov a zápisem do rejstříku SVJ.
3. Členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování. Práva a povinnosti členů SVJ obsahují i stanovy dle staré právní úpravy, novinkou však je povinnost upravit i způsob jejich uplatňování. Práva a povinnosti vlastníků jednotek upravuje NOZ zejména v § 1175 - § 1184, přičemž ve stanovách je možno tato práva a povinnosti upravit podrobněji nebo je doplnit o nová ustanovení, která ovšem nesmí odporovat NOZ. Jako příklad členského práva lze uvést právo být volen do orgánů SVJ jako jejich člen. Způsob uplatňování práv a povinností lze pak spatřovat např. v ustanovení o možnosti výkonu hlasovacího práva na shromáždění prostřednictvím zplnomocněného zástupce, nebo právo podávat námitky výboru elektronickou cestou apod.
4. Určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkční období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení. Ustanovení NOZ určuje základní orgány SVJ, a to shromáždění jako nejvyšší orgán a výbor nebo předsedu SVJ jako orgán statutární, přičemž tyto orgány jsou povinné. Ve stanovách je pak možnost určit i další orgány, jako je např. kontrolní komise, revizor, stavební výbor apod. Stanovy pak určují i působnost všech orgánů, počet členů orgánu a jeho funkční období, a to jednoznačným číslem. Na rozdíl od ostatních pravidel, určení počtu členů a funkčního období orgánu se bude týkat jen orgánů volených. Pravidla pro způsob svolávání, jednání a usnášení pak bude nutné stanovit opět pro orgány všechny, tedy pro ty volené i pro shromáždění. Podrobněji se orgánům SVJ budeme věnovat ve zvláštním článku.
5. Určení prvních členů statutárního orgánu. Půjde o jmenovité určení členů výboru nebo osoby předsedy, kteří zastávali své funkce jako první po vzniku SVJ. Uvede se jméno a příjmení, rodné číslo nebo datum narození a bydliště, u právnické osoby pak firma, sídlo a IČ.
6. Pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí. Tato pravidla nebyla dříve ve stanovách obligatorně upravena, nicméně řada stanov je obsahuje. Podle staré právní úpravy bylo tyto skutečnosti nutné uvést v tzv. prohlášení vlastníka. V současné době prohlášení vlastníka pravidla pro správu rovněž obsahovat musí, a to prostřednictvím stanov v případě vzniku SVJ, které musí být součástí prohlášení vlastníka. Když SVJ při rozdělení domu na jednotky nevzniká, obsahuje tato pravidla prohlášení vlastníka přímo. Některá pravidla pro správu domu i pravidla pro užívání společných částí jsou již v NOZ obsažena (např. § 1183 a násl. NOZ), stanovy je pak mohou upravit podrobněji, případně se od nich odchýlit, pokud to je umožněno. Jde např. o problematiku užívání společných částí domu výlučně některými z vlastníků jednotek, určení rozdílného hlasovacího kvora shromáždění než které udává NOZ, pravidla pro předkládání výsledku hospodaření apod. Realizace pravidel je pak svěřena do rukou výboru i shromáždění, které např. může určit osobu, která bude pověřena některými činnostmi správy domu.
7. Pravidla pro tvorbu rozpočtu SVJ, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek. Rozhodování v oblasti hospodaření je svěřeno do výlučné působnosti shromáždění, přičemž stanovy SVJ určí pravidla pro tvorbu rozpočtu a klíč k určení výše jednotlivých plateb, jejich splatnost, vyúčtování, pravidla pro řešení neplatičů atd. Je ovšem nutné pamatovat na to, že vše musí být v souladu s NOZ, kde jsou některá pravidla již stanovena (např. § 1180 a násl.). K této problematice rovněž podrobněji v samostatném článku.

Stanovy SVJ je nutné upravit ve lhůtě 3 let od 1.1.2014 a zapracovat do nich obligatorní náležitosti dle NOZ. Ve lhůtě 2 let je nutné upravit název SVJ, který musí nově obsahovat sousloví „společenství vlastníků“. Dalšími obligatorními náležitostmi stanov je úprava členských práv a povinností, problematika orgánů SVJ a určení prvních členů orgánu statutárního, dále pravidla pro správu domu a pravidla pro hospodaření SVJ, jakož i povinné umístění sídla SVJ v domě, pro které SVJ vzniklo.

Autor: Mgr. Zuzana Dědečková, advokátka